ВЫ ЗАКАЗЧИК И ВАМ НАДО ПРОВЕСТИ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ
ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ ВНИМАТЕЛЬНО!
Текущий ремонт объекта – совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в т.ч. с применением новых технологий.
На строительно-монтажные работы по текущему ремонту зданий, сооружений и благоустройству не требуется:
— разработка проектной документации,
— наличие аттестата (лицензии) у подрядчика
Составленные при этом сметы на основании дефектных актов государственной экспертизе не подлежат, ее проведение осуществляется по усмотрению заказчика.
Если всё же для выполнения работ по текущему ремонту разрабатывается строительный проект, то в случае бюджетного финансирования сметная документация, находящаяся в составе проекта, подвергается обязательной государственной экспертизе.
Составляется сметная документация по форме С-2а в соответствующих программах на основании дефектных актов формы С-1, подготовленных при необходимости на основании технических заключений, обмеров и с соблюдением технологий строительных норм.
(Это лучше делать силами инженерных организаций — форма С2а с расчетом текущих налогов даст стоимость СМР на процедуру переговоров и учтет все технологически сопутствующие строительные работы )
В состав проектной документации на текущий ремонт в случае принятия заказчиком решения о необходимости ее разработки включаются:
– опись работ (смета 2а);
– ведомость расхода материалов и механизмов;
– необходимые рабочие чертежи.
Выбор с 01.01.2017 года проектной (при необходимости) и подрядной организаций, а также приобретение строительных материалов и оборудования при текущем ремонте осуществляются вне зависимости от источника финансирования путем проведения процедуры переговоров, либо процедуры открытых торгов ( но это усложнение по желанию Заказчика).
Заключение договора строительного подряда, предметом которого выступают работы по текущему ремонту, происходит по результатам проведенной соответствующей процедуры закупки в строительстве и никак иначе.
Порядок заключения договоров строительного подряда определен Правилами № 1450.
Порядок и возможность предоставления авансов при выполнении работ по текущему ремонту должны быть предусмотрены в процедуре переговоров и соответственно в договоре строительного подряда, в противном случае авансы не выплачиваются.
По договору строительного подряда гарантийный срок на работы по текущему ремонту устанавливается не менее 2 лет. При необходимости стороны могут установить больший срок и дополнительные гарантийные обязательства по соглашению сторон.
В обязательном порядке технический надзор осуществляется на объектах текущего ремонта, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов и т.д.
При финансировании текущего ремонта за счет собственных средств заказчика технический надзор осуществляется на усмотрение заказчика, в т.ч. собственными силами.
Выполненный текущий ремонт жилых и общественных зданий подлежит приемке комиссией.
В случае выявления дополнительных работ при выполнении текущего ремонта подрядным способом в договор строительного подряда должны быть внесены соответствующие изменения путем заключения дополнительного соглашения, но не более 10 % от общей суммы контракта.
Стоимость дополнительных работ (10%) определяется разработчиком сметной документации на основании трехстороннего акта, подписанного заказчиком, подрядчиком и разработчиком сметной документации. Сметная документация на дополнительные работы по текущему ремонту подлежит утверждению заказчиком.
В случае обнаружения допработ более 10% — Заказчик (Инженерная организация) проводит доп процедуру переговоров на выполнение СМР, где не факт — их возможно будет выполнять иная строительная фирма.
А вообще СОВЕТ — нанимайте инженерную организацию, пусть она составляет дефектный акт, проводит переговоры на СМР, проверяет процентовки,проверяет расчет налогов, объемы строительных работ, проверяет качество работ — это стоит копейки и по закону абсолютно не запрещено оплатить бюджетными средствами, которые выделили на строительные работы.
РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ТНПА(это можно не читать):
Зачем нужен технический надзор при ремонте
Наличие технического надзора при ремонте гарантирует соблюдение технологии строительного производства при выполнении отделочных работ на объекте. Инженер технадзора проконтролирует использование только качественного материала, соблюдение сроков работ. Осуществление технического надзора и решение сложных технических вопросов ведется на всех этапах строительства.
О преимуществах наличия технадзора более подробно указано в разделе Главная
— инженер технического надзора участвует в обсуждении проектных решений, вносит свои предложения;
— инженер технического надзора осуществляет контроль соответствия выполняемых строительно-отделочных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования, проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;
— инженер технического надзора осуществляет принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения сметной стоимости строительства;
— инженер технического надзора осуществляет проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
— инженер технического надзора осуществляет контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительно-отделочных работ;
— инженер технического надзора осуществляет контроль за соответствием объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации;
— инженер технического надзора осуществляет контроль за выполненными работами и соответствия их проектным и дизайнерским решениям, наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-отделочных работ;
— инженер технического надзора участвует, совместно с проектной организацией, в рассмотрении предложений подрядчика по повышению качества, снижению стоимости и сокращению сроков;
— инженер технического надзора принимает участия в освидетельствовании и подписании актов скрытых работ
— инженер технического надзора оказывает помощь в подборе субподрядных организаций на основании тендора;
С полным перечнем работ входящих в услугу технический надзор можно ознакомиться в разделе сайта Услуги и цены.
Стоимость услуг технического надзора при выполнении отделочных работ формируется на основе площади ремонтируемых помещений.
При площадь помещений до 700 м.кв. цена услуги технадзора составит 5 000 руб.
При площади от 70 до 120 м.кв., стоимость технадзора составит 8 000 руб.
Cвыше 120 м.кв. от 12 000 рублей либо обговаривается отдельно.
Наша компания очень часто сталкивается с негативными последствиями строительства, которые были вызваны недобросовестной работой строителей. Как правило, пытаясь сэкономить, подрядчики привлекает неквалифицированную рабочую силу, используют некачественный строительный материал пользуясь тем, что на объекте отсутствует инженер по техническому надзору.
1. Понятие технического надзора в строительстве, его виды
- государственный строительный надзор;
- технический надзор;
- авторский надзор за строительством;
- иные виды надзора, предусмотренные законодательством.
Под техническим надзором в строительстве понимается часть строительного процесса, включающего контроль и надзор заказчика за соответствием строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования требованиям действующих технических нормативных правовых актов и утвержденной проектно-сметной документации, а также освидетельствование, приемку и учет выполненных работ.
Существует определенное деление технического надзора на виды: общий и специальный.
Общий технический надзор отличается от специального тем, что осуществляется за всеми видами строительно-монтажных работ, организует работу представителей специальных технических надзоров, координирует и обобщает результаты их деятельности. Специальный технический надзор осуществляется за отдельными видами (комплексами) строительно-монтажных работ и является частью общего технического надзора.
Согласно части первой ст. 37 Закона № 300-З заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительных работ. Однако осуществление технического надзора является обязанностью заказчика, застройщика в случаях, установленных законодательством.
Так, согласно п. 3.1 ТКП 45-1.03-162-2009 технический надзор осуществляется на всех объектах строительства независимо от форм собственности. Исключение составляют объекты дачного и садоводческого строительства, одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей включительно, застройщиками по которым являются граждане, а также жилых помещений (квартир) в эксплуатируемых жилых домах.
На объектах текущего ремонта технический надзор осуществляется в обязательном порядке в случае финансирования таких объектов за счет бюджетных и приравненных к ним средств. Если же текущий ремонт финансируется за счет собственных средств заказчика, то проведение технического надзора может осуществляться на усмотрение заказчика, в т.ч. собственными силами.
2. Варианты проведения технического надзора
Заказчик, застройщик в зависимости от условий строительства могут осуществлять технический надзор самостоятельно или привлекать для этого на договорной основе инженера (инженерную организацию). Это регламентировано п. 24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 01.04.2014 № 301 (далее – Правила № 1450).
Результатом наличия в штате заказчика работника, осуществляющего технический надзор, могут явиться более требовательный и частый контроль за выполняемыми работами и качеством поставляемых строительных материалов, более активное участие при сдаче объекта в эксплуатацию.
Однако отметим, что при наличии убытков при строительстве, связанных с ненадлежащим ведением технического надзора, взыскать их с виновника – сотрудника компании заказчика (застройщика) в порядке трудовых правоотношений будет проблематично, так как подлежит применению сложный механизм привлечения работника к материальной ответственности.
В этом случае более надежной в разрезе взыскания убытков является сторонняя организация, профессионально осуществляющая функции технического надзора.
Правила и порядок взаимодействия заказчика, застройщика и организации, осуществляющей технический надзор, устанавливаются в Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18, в редакции от 01.12.2011 № 56 (далее – Инструкция № 18), и договоре на оказание инженерных услуг. Содержание условий такого договора следует определять согласно положениям Гражданского кодекса Республики Беларусь, Правилам № 1450, Инструкции № 18, ТКП 45-1.03-162-2009, а также в соответствии с договоренностями сторон.
Предметом договора на оказание инженерных услуг является консультирование по вопросам проектирования и строительства, а также выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий на различных стадиях строительной деятельности без выполнения строительно-монтажных работ собственными силами.
Консультирование может включать выработку рекомендаций для заказчика, застройщика по вопросам состояния и полноты разрешительной документации, проектно-сметной документации, имеющихся у заказчика, застройщика на момент заключения договора на оказание инженерных услуг, по вопросам переселения граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, возмещения гражданам в случаях, предусмотренных законодательством, стоимости подлежащих сносу объектов недвижимости, принадлежащих им на праве частной собственности, и насаждений при них, по вопросам ведения бухгалтерского учета по объекту строительства, подготовки необходимых статистических данных согласно установленному порядку предоставления статистической отчетности, связанной со строительством объекта и выполнением заключенных договоров, а также по иным вопросам в процессе осуществления строительной деятельности.
Инженерная организация по договору с заказчиком, застройщиком может осуществлять комплексное управление строительной деятельностью, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с обязательным осуществлением технического надзора с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности.
В случае осуществления комплексного управления строительной деятельностью инженерная организация может выполнять:
- организационно-технические мероприятия по подготовке документов, необходимых для предоставления в установленном порядке земельных участков, сбору исходных данных, необходимых для составления проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта (далее – проектная документация), разрешительной документации;
- организационно-технические мероприятия по выбору подрядчиков, разработчиков проектной документации, поставщиков товаров, подготовке проектов и (или) заключению договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, иных договоров;
- организацию приемки объекта в эксплуатацию, осуществление функций заказчика, застройщика в период гарантийного срока эксплуатации объекта.
Такая конкретизация должна содержаться в договоре на оказание инженерных услуг по ведению технического надзора и подразделяется на следующие разделы:
1) наименование сторон и их реквизиты;
2) предмет договора с указанием функций инженера (инженерной организации);
3) права и обязанности сторон;
4) договорная цена услуг;
5) порядок расчетов;
6) источники финансирования (в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение функций технического надзора – локальным сметным расчетом), а также возможность дополнительного финансирования инженерных услуг, предусмотренных договором, за счет средств заказчика сверх предусмотренных норм затрат);
7) ответственность сторон;
8) порядок сдачи-приемки оказанных услуг;
9) условия обеспечения деятельности инженера (инженерной организации);
10) срок действия договора.
Рекомендуется к договору прилагать задание на ведение технического надзора.
Согласно п. 5 Инструкции № 18 отношения между заказчиком, застройщиком и инженером (инженерной организацией) регулируются договором на оказание инженерных услуг и при этом согласие подрядчиков на заключение такого договора не требуется.
3. Порядок приемки выполненных строительно-монтажных работ представителями технического надзора
Согласно п. 8.7 ТКП 45-1.03-162-2009 приемка выполненных строительно-монтажных работ производится представителями технического надзора в порядке, установленном договором строительного подряда. По результатам приемки оформляются акты выполненных работ по формам, утвержденным Минстройархитектуры:
В обоих случаях представитель технического надзора визирует только объемы выполненных работ.
Необходимо отметить, что в соответствии с п. 65 Правил № 1450 заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных строительных работ, обязан в течение 3 дней приступить к их приемке. Таким образом, обращаясь к формальной стороне совместной работы, подрядчик не обязан при сдаче выполненных работ самостоятельно обращаться за их проверкой к представителям технического надзора, если это прямо не предусмотрено договором строительного подряда.
Отсутствие визы представителя технического надзора на актах выполненных работ в таком случае не может являться основанием для отказа в приемке работ или увеличения сроков при рассмотрении предоставленных документов.
В случае если взаимодействие участников строительства не урегулировано договором подряда, то может возникнуть конфликтная ситуация, к разрешению которой суд будет подходить с точки зрения иных письменных договоренностей сторон, а в случае их отсутствия – согласно действующему законодательству, которое не регламентирует обращение подрядчиков к специалистам технического надзора для проверки качества и объема выполненных работ.
Несмотря на то, что выполнение требований представителя технического надзора, входящих в его компетенцию, обязательно для подрядчика, заказчик не освобождается от ответственности за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение (п. 84 Правил № 1450).
Размер неустойки (пени) составляет 0,2 % стоимости непринятых строительных работ за каждый день просрочки, но не более стоимости этих работ.
Поэтому во избежание спорных ситуаций, а также с целью повышения эффективности проведения технического надзора за ходом строительства рекомендуется оговаривать взаимодействие представителей технического надзора и подрядчика при сдаче-приемке работ в договоре строительного подряда.
Алеся Пухова, юрист-лицензиат, медиатор
Источники:
http://smetnoedelo.by/assists/tekhnicheskii-nadzor-vizirovanie-aktov-vypolnennykh-rabot.html