Что является предметом жилищного надзора

Предмет регионального государственного жилищного надзора

Предметом проверки при осуществлении регионального государственного жилищного надзора является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к:

жилым помещениям, их использованию и содержанию;

содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

формированию фондов капитального ремонта;

созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, а также выполнение этими лицами услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирных домов , предоставлению коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

созданию и деятельности специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

созданию и деятельности советов многоквартирных домов;

отсутствию нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

порядку признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерации положением;

учету жилищного фонда;

порядку переустройства и перепланировки жилых помещений;

управлению многоквартирными домами;

установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

созданию и деятельности товарищества собственников жилья либо жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, соблюдению прав и обязанностей их членов;

определению размера и внесению платы за коммунальные услуги;

обеспечению энергетической эффективности многоквартирных домов и жилых домов, их оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и эксплуатации таких приборов;

по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, и договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;

других обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности,

Общие положения о жилищном контроле (надзоре)

Выполнение государственной функции по контролю и надзору предполагает прежде всего осуществление действий по контролю и надзору за соблюдением субъектами права общеобязательных правил поведения.

По мнению большинства специалистов, жилищный фонд в Российской Федерации остро нуждается в ремонте и все более ветшает. Как отмечает Е.Ю. Гришина, наблюдается постоянное снижение качества оказываемых коммунальных услуг, не контролируются обоснованность и достоверность установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги, не проводится экспертиза их экономической обоснованности, не осуществляется конкурсный отбор организаций на выполнение работ по оказанию данных услуг населению 1 Гришина Е.Ю. Административно-правовое регулирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства, проблемы и пути их решения // Административное право. 2009. . Согласно данным статистики, несмотря на то, что в целом в России за последние 5 лет наметилась тенденция к уменьшению доли ветхого и аварийного жилья на 0,1%, в 50,6% регионах доля этого фонда в среднем выросла на 0,8%. В связи с этим необходимо своевременное выявление этого фонда, принятие неотложных мер по капитальному ремонту помещений аварийного жилищного фонда и сносу домов ветхого жилищного фонда, что является одной из гарантий защиты прав граждан на благоприятные условия проживания.

Функции государственного контроля, осуществляемого в сфере жилищно-коммунального хозяйства, требуют усиления их правовой регламентации и совершенствования юрисдикционной деятельности государственных органов.

Как известно, надзор в жилищной сфере имеет административно-правовую природу. Административный надзор представляет собой функцию федеральных и региональных специализированных органов исполнительной власти по обеспечению законности, конституционных прав и свобод, безопасности в соответствии с законодательными надзорными процедурами в отношении неподчиненных юридических и физических лиц с использованием совокупности специальных юридических приемов, способов и методов, влияющих на производственную и иную деятельность поднадзорного объекта.

преимущественно уведомительный порядок начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности;
презумпция добросовестности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей;
открытость и доступность для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей нормативных правовых актов Российской Федерации, муниципальных правовых актов, соблюдение которых проверяется, а также информации об организации и осуществлении контроля (надзора), о правах и об обязанностях органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, их должностных лиц, за исключением информации, свободное распространение которой запрещено или ограничено в соответствии с законодательством Российской Федерации;
проведение проверок в соответствии с полномочиями органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, их должностных лиц;
недопустимость проводимых в отношении одного юридического лица или одного индивидуального предпринимателя несколькими контролирующими органами проверок исполнения одних и тех же обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами;
недопустимость требования о получении юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями разрешений, заключений и иных документов, выдаваемых органами государственной власти, органами местного самоуправления, для начала осуществления предпринимательской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами;
ответственность органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, их должностных лиц за нарушение законодательства Российской Федерации при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля;
недопустимость взимания органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля с юридических лиц, индивидуальных предпринимателей платы за проведение мероприятий по контролю;
финансирование за счет средств соответствующих бюджетов проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля проверок, в том числе мероприятий по контролю;
разграничение полномочий федеральных органов исполнительной власти в соответствующих сферах деятельности, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора), органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующих сферах деятельности, уполномоченных на осуществление регионального государственного контроля (надзора), на основании федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

Принципы защиты прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля позволяют правильно определить полномочия органов государственного жилищного надзора и муниципального контроля, упорядочить различные виды государственного, муниципального контроля (надзора), отделить проверки одного органа надзора от другого, чтобы избежать необоснованных многократных проверок по одному и тому же предмету.

В части 1 ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 28.06.2014 № 200-ФЗ) содержится понятие государственного жилищного надзора. По смыслу данной нормы государственный жилищный надзор — это деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная, во-первых, на предупреждение, выявление и пресечение нарушений всеми субъектами жилищных правоотношений установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, а также нарушений обязательных требований, таких как: ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, а во-вторых, на систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния их исполнения при осуществлении субъектами жилищных правоотношений своей деятельности.

по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности (в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах);
формированию фондов капитального ремонта;
созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в качестве регионального оператора; а также требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, предмет государственного жилищного надзора в ЖК РФ раскрывается через определение сущности самого надзора. Так, в ч. 1 ст. 20 ЖК РФ дается понятие государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля через перечисление видов обязательных требований, соблюдение которых контролируется. В Положении о государственном жилищном надзоре предмет надзора формулируется через определение задач государственного жилищного надзора (п. 2 Положения).

С 01.08.2011 государственный жилищный надзор проводится исключительно уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти — Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании назначения на должность или освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора принимается Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ на основании представления главного государственного жилищного инспектора РФ.

В свою очередь, муниципальный жилищный контроль осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления на территории муниципального образования путем проведения проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований и только в отношении муниципального жилищного фонда.

При этом органы местного самоуправления на основании законов субъектов Российской Федерации могут быть наделены региональными органами государственной власти отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

Сегодня контрольно-надзорная деятельность в жилищной сфере стоит на пороге нового развития. Расширяются полномочия привыкших заниматься только техническими вопросами региональных государственных жилищных инспекций. Новые полномочия по контролю за деятельностью управляющих организаций и пресечению нарушений предоставляются органам местного самоуправления. Параллельно с этим государство все же вводит обязательное членство управляющих организаций в СРО.

Изменения в жилищном законодательстве в части осуществления жилищного контроля и надзора

Ужесточение и изменение порядка осуществления государственного жилищного надзора является лейтмотивом поправок, внесенных в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 123-ФЗ), Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 242-ФЗ).

Данными нормативными актами расширены полномочия государственных органов в сфере осуществления жилищного контроля и надзора за деятельностью управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) теперь наделена правами проверки правомерности всех принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) решений, легитимности собраний и голосований. С 1 марта 2012 г. началась проверка законности создания всех уже существующих ТСЖ и выбора управляющих организаций (УО). Эта тотальная проверка должна быть завершена к 1 марта 2013 г.

Государственной Думой 6 июня 2012 г. принят во втором и третьем чтении и 25 июня 2012 г. подписан Президентом РФ Федеральный закон № 93-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 93-ФЗ). Этот документ в третий раз в течение одного года переписывает ст. 20 ЖК РФ. Глядя на частоту таких изменений, нельзя не отметить непоследовательность государства. С одной стороны, первоначально был принят Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 294-ФЗ), призванный уменьшить избыточное воздействие на бизнес-структуры. С другой стороны, государство хочет ужесточения контроля и надзора в жилищной сфере и усиливает ст. 20 “Государственный жилищный надзор” ЖК РФ. Это своего рода реакция государства на многочисленные обращения граждан в ГЖИ, Минрегион России, Правительство РФ, Администрацию Президента РФ и на их жалобы на работу управляющих организаций и ТСЖ.

Если бы саморегулируемые организации (СРО), в которые добровольно объединились управляющие организации, добились бы эффективности своего внутреннего (корпоративного) контроля, то количество нарушений законодательства в жилищной сфере уменьшилось и государство могло бы ослабить жилищный надзор и контроль и снизить давление на управляющие организации.

Однако саморегулирование сегодня не показало, что оно может внутри СРО строго спрашивать со своих членов и добиваться высокого качества их работы. В результате последовала соответствующая реакция со стороны государства. Причем государство и здесь проявило непоследовательность.

Ведь саморегулирование и государственное регулирование и контроль – это сообщающиеся сосуды: при развитии саморегулирования государственные контроль и надзор должны пропорционально уменьшаться. Государство уже второй раз вводит обязательное саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными домами, но это не приводит к уходу государства из этого сектора, а наоборот, усиливает его присутствие. Это, конечно, нонсенс.

Предмет государственного жилищного контроля и надзора

В отношении предмета жилищного контроля и надзора в нормативно-правовых актах прослеживается эволюция. Так, предметом жилищного контроля и надзора в соответствии со ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 123-ФЗ) является:

использование и сохранность жилищного фонда независимо от его формы собственности;
соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Федеральный закон № 242-ФЗ, принятый с интервалом в один месяц после Федерального закона № 123-ФЗ, пределы контроля и надзора уже расширяет. В соответствии с ним к предметам государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством. В статье 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 242-ФЗ) также приведена выборка требований, входящих в предмет государственного жилищного надзора:

к жилым помещениям, их использованию и содержанию;
использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;
созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Все указанные требования в обобщенном виде названы обязательными. Но состав обязательных требований не ограничивается только прямо перечисленными “в частности” позициями. Он шире и равен всем требованиям Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 261-ФЗ) и принятых в соответствии с ними подзаконных нормативных правовых актов в отношении жилых помещений и общего имущества в МКД.

Таким образом, если Федеральный закон № 123-ФЗ предписывал органам государственного жилищного надзора чисто техническую функцию – проверить, насколько правильно содержится жилищный фонд как совокупность жилых помещений и насколько работа по содержанию и ремонту общего имущества в МКД выполняется качественно, то Федеральный закон № 242-ФЗ уже предписывает органам государственного жилищного надзора осуществлять контроль и надзор за соблюдением требований жилищного законодательства к созданию и деятельности ТСЖ, УО, правомерности заключения договоров, легитимности решений общих собраний собственников помещений о выборе управляющих организаций, об утверждении перечня работ, легитимности решений общих собраний членов ТСЖ, ЖСК и других экономических и юридических вопросов. Это не только повышает возможности регионального государственного жилищного надзора, но и предъявляет очень высокие требования к качеству работы органов государственного жилищного надзора.

Читайте также: Что такое надзор и режим

На этом метаморфозы предмета государственного жилищного надзора не закончились. Предмет государственного жилищного надзора в ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 93-ФЗ) обозначен более узко. Это очень важное изменение.

Если раньше (ст. 20 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 242-ФЗ) конструкция предмета государственного жилищного надзора была сформулирована как “предупреждение, выявление и пресечение нарушений [всех] требований, установленных жилищным законодательством, в том числе по…”, то действующая конструкция сформулирована как “предупреждение, выявление и пресечение нарушений установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (т. е. не всех) требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к…”[i].

Вывод: в соответствии со ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 93-ФЗ) предметом государственного жилищного надзора является деятельность по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в т. ч. ряда требований, прямо перечисленных в этой норме (сам перечень прямо названных требований изменений не претерпел).

Регулированиегосударственногожилищного надзора

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.

Таким образом, Правительство РФ должно в самое ближайшее время принять базовый акт, который установит требования и порядок осуществления государственного жилищного надзора. В этом федеральном порядке будут конкретизированы процедуры и уточнена самостоятельная компетенция субъекта РФ по регулированию регионального государственного жилищного надзора.

В настоящее время федеральный порядок еще не принят Правительством РФ, но его проект уже подготовлен и находится в стадии согласования.

Проект Порядка осуществления государственного жилищного надзора включает следующие основные разделы:

I. Общие положения.

II. Полномочия органов государственной власти субъекта РФ по регулированию порядка осуществления государственного жилищного надзора.

III. Требования к проведению проверок органами государственного жилищного надзора.

IV. Проверка выполнения обязательных требований.

V. Порядок устранения выявленных нарушений.

VI. Систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований и анализ поступивших в орган регионального государственного жилищного надзора документов и сведений и (или) информации.

VII. Информация о региональном государственном жилищном надзоре.

VIII. Заключительные положения.

Вопрос, который в связи с этим возникает: могли ли органы государственного жилищного надзора вообще работать после вступления в действие Федерального закона № 242-ФЗ (т. е. с 1 августа 2011 г.) и на основании каких актов? Ответ очевиден: конечно, могли.

Правильно действовала, например, Государственная жилищная инспекция Республики Башкортостан и многие другие, которые до принятия федерального порядка на основании норм Жилищного кодекса РФ и Положения об инспекции осуществляли проверки ТСЖ и управляющих организаций. Но есть и другие примеры. Автору приходилось получать от Главного управления Московской области “Государственная жилищная инспекция Московской области” ответы,

суть которых сводилась к тому, что пока Правительством РФ не приняты федеральный порядок и требования к организации и проведению государственного жилищного надзора, ряд надзорных функций оно выполнять не может. Естественно, такие ответы означали отказ разбираться с сутью заявлений, поступающих от граждан и других заинтересованных лиц, по вопросам, связанным с нарушениями обязательных требований, указанных в ст. 20 ЖК РФ.

[i] Почему законодатель отнес требования к общему имуществу, созданию и деятельности УО и ТСЖ и многое другое как к составной части “требований к использованию и сохранности жилищного фонда” как совокупности жилых помещений, не комментирую. – Примеч. авт.

Актуальные тенденции отрасли, современные управленческие решения, практика модернизации жилищно-коммунального комплекса. Подпишитесь на журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера».

Источники:
http://isfic.info/rumstat/ruga66.htm
http://www.gkh.ru/article/78686-pravovoe-sovershenstvovanie-osnov-gosudarstvennogo-jilishchnogo-nadzora-i-munitsipalnogo