Может ли прокурор владеть коммерческой недвижимостью

Может ли прокуратура проверить законность решения государственного регистратора об отказе в регистрации права на недвижимость?

Я являюсь владельцем крупной компании. Развивая свой бизнес, я приобрел здание для размещения в нем производственного цеха. После заключения договора купли — продажи мы обратились в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации сделки и перехода права собственности, но получили отказ, который я считаю незаконным. Может ли прокуратура города помочь в разрешении данной ситуации, наказать нерадивых сотрудников Управления Росреестра по г. Москве, допустивших нарушение моих прав и законных интересов, и принять меры к отмене их решения?

Отвечает начальник отдела по надзору за исполнением налогового законодательства и законодательства в сфере предпринимательства управления по надзору за соблюдение федерального законодательства г. Москвы Ольга Николаевна Лазорина

В прокуратуру города часто поступают аналогичные обращения о проведении проверок законности действий государственных регистраторов в связи с принятием ими решений о приостановлении либо отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При проведении проверок и рассмотрении поступающих обращений должностные лица прокуратуры г. Москвы руководствуются действующим законодательством.

При этом органы прокуратуры не наделены правом обращаться в суд с подобными исками в силу норм статьи 52 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным Вы, полагая свои права нарушенными, можете самостоятельно либо через своих представителей обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании решения Управления Росреестра незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Дата размещения статьи: 27.10.2016

В условиях необходимости экономии и рационального использования бюджетных средств, вызванной действием внешнеэкономических и внешнеполитических ограничений, приоритетное значение в надзорной деятельности органов прокуратуры приобретает острое и своевременное реагирование на бездействие, пассивность и злоупотребления со стороны уполномоченных органов в сфере использования государственного и муниципального имущества.

Анализ состояния законности в сфере бюджетного законодательства и использования государственного и муниципального имущества показал, что в последние годы в Республике Хакасия наблюдался стабильный рост задолженности по заработной плате муниципалитетов перед работниками учреждений, Пенсионным фондом РФ, бюджетная задолженность перед энергоснабжающими организациями. В частности, на начало 2016 года задолженность по оплате работ по исполненным государственным и муниципальным контрактам составляла более 1 млрд. руб. и имела тенденцию роста.

В связи с увеличением дефицита регионального и местного бюджетов, значительным ростом бюджетной задолженности по социально значимым направлениям расходов прокуратура республики в инициативном порядке запланировала и провела проверку исполнения уполномоченными государственными органами и муниципалитетами требований бюджетного законодательства, в том числе полноты реализации функций по учету имущественных объектов и контролю за поступлением в бюджеты собственных доходов.

При подготовке к проверочным мероприятиям были комплексно изучены причины и условия, способствующие задержкам выплат из регионального и местных бюджетов по социально значимым направлениям. Так, установлено, что курирующие министерства транспорта, имущественных отношений и природопользования фактически не вели работу по учету администрируемых платежей (от возмещения ущерба автомобильным дорогам, водному и лесному фондам, арендной платы от использования хозяйствующими субъектами государственного имущества, сумм штрафных санкций, назначенных в связи с рассмотрением административных производств, неисполнением государственных контрактов и др.), что повлекло непоступление в республиканский бюджет более 26 млн. руб.

К примеру, проверкой в Минтрансе РХ выявлено, что ведомство не исполняло должным образом функции по контролю за содержанием автомобильных дорог регионального и местного значения, в том числе по проведению весового контроля тяжеловесных грузовых транспортных средств. Фактически контрольные полномочия переданы подведомственному учреждению — ГКУ РХ «Хакасавтодор». Как следствие, из выданных в 2015 г. ГКУ РХ «Хакасавтодор» 82 претензий на сумму 697,4 тыс. руб. в связи с перевозкой грузов с нарушением установленных требований, перевесом, исполнена только пятая часть (29 на общую сумму 135,5 тыс. руб.). Иные меры, в том числе по взысканию вреда автомобильным дорогам республики, причиненного транспортными средствами, осуществляющими перевозки тяжеловесных грузов, уполномоченный орган исполнительной власти не принимал. Соответственно, в республиканский бюджет только в прошедшем году не поступило более полумиллиона рублей.

Неэффективная работа по взысканию задолженности по арендной плате выявлена в Министерстве имущественных отношений АХ. В настоящее время за министерством числится кредиторская задолженность 130 должников на сумму более 21,2 млн. руб. по договорам аренды государственного имущества. При этом в 2015 г. в бюджет поступило лишь 10,8% начисленных к оплате арендных платежей (4,3 из 39,8 млн. руб.). К тому же арендная плата в подавляющем большинстве случаев вносилась только на основании претензий, ежемесячно направляемых министерством недисциплинированным арендаторам. Однако судебно-исковая работа по взысканию задолженности по оплате за использование государственного имущества министерством не практиковалась. При этом в претензиях обозначалась лишь сумма задолженности по арендной плате без предусмотренных договорами аренды штрафных санкций и неустойки.

Аналогично в Министерстве промышленности и природных ресурсов РХ не была организована работа по пополнению республиканского бюджета на общую сумму более 4,4 млн. руб., в том числе 199,7 тыс. руб. — за использование водных и лесных объектов и более 3,9 млн. руб. — в качестве компенсации ущерба от незаконных рубок лесных насаждений.

Факты ненадлежащего администрирования доходов от уплаты штрафов, неосуществления учета административных производств и контроля за поступлением платежей от уплаты штрафов также выявлены в Хакасстате.

Проверкой выявлено повсеместное бездействие органов местного самоуправления при организации учета муниципального имущества, переданного в аренду хозяйствующим субъектам. Ввиду отсутствия должного учета поступлений от использования муниципального имущества, его продажи, оказания платных услуг собственные доходы местных бюджетов некоторых поселений не планировались. Так, Соленоозерным сельсоветом Ширинского района поступление в доходную часть местного бюджета на текущий год запланировано в сумме 0 руб., а Ефремкинским сельсоветом того же района — в сумме 1 тыс. руб. В бюджете Боградского района удельный вес доходов от использования муниципального имущества в прошедшем году составил лишь 3,6%, а от продажи муниципального имущества — 0,4%. Бюджеты поселений Аскизского и Ширинского районов утверждались без учета прибыли от деятельности муниципальных предприятий, а неполучение прибыли самими предприятиями свидетельствует о неэффективности их работы. Как следствие, минимизация доходной части бюджетов допущена практически всеми муниципалитетами республики.

Читайте также:  Какая была поставлена цель перед прокуратурой рсфср

Надзорная проверка показала, что органы местного самоуправления не владели экономической ситуацией в муниципалитетах, что подтверждалось отсутствием информации о незарегистрированных объектах недвижимости, неоформленных правах на них, объектах коммерческого использования, эксплуатируемых коммерсантами без актов ввода в эксплуатацию и постановки на налоговый учет, как следствие, без внесения обязательных налоговых и иных платежей в бюджет.

Прокуроры выявили системное бездействие при ведении реестров муниципального имущества, взыскании задолженности по оплате переданного имущества в аренду. Например, в Вершино-Тейском поссовете Аскизского района не велся реестр муниципального имущества, в результате чего администрация не владела информацией об объектах муниципального имущества, переданных в аренду и суммах арендных платежей, подлежащих поступлению в местный бюджет. Более того, администрацией поссовета упущена возможность взыскания в судебном порядке образовавшейся в 2011 — 2012 гг. задолженности по арендной плате за земельные участки на общую сумму более 100 тыс. руб. в связи с пропуском срока исковой давности. Невзыскание аналогичной задолженности повлекло неполучение бюджетами поселений Ширинского района более 30 млн. руб.

В рамках проверочных мероприятий прокурор этого же района установил отсутствие регистрации права хозяйственного ведения на имущественные комплексы — муниципальные продовольственный и промышленный рынки МУП «Благоустройство» пос. Жемчужный. В связи с образовавшейся по заключенным гражданско-правовым договорам аренды муниципального имущества с хозяйствующими субъектами задолженностью, администрации нескольких сельсоветов Ширинского района не принимали меры по взысканию задолженности, в результате чего в бюджеты не поступило более 6 млн. руб. Кроме того, установлено бездействие администрации района по взысканию с предприятий и организаций задолженности по договорам аренды на сумму более 25 млн. руб. Подобные нарушения выявлены в Пуланкольском сельсовете Аскизского района, где муниципальное имущество передавалось хозяйствующим субъектам в аренду без проведения торгов.

Длительное бездействие по пересмотру арендной платы недвижимого имущества (помещения) администрации г. Черногорска привело к поступлению платежей в заниженном размере. Так, переданное в 2002 г. муниципалитетом помещение с согласия комитета муниципальной экономики передано предпринимателем-арендатором в субаренду другому хозяйствующему субъекту по цене, в 3 раза превышающей арендные платежи, что также не способствовало пополнению доходной части бюджета.

Помимо бездействия муниципалитетов по пополнению доходов бюджетов горрайпрокуроры вскрыли случаи неправомерного распоряжения средствами бюджета и муниципальным имуществом. Так, с грубейшими нарушениями федерального законодательства администрацией Вершино-Тейского поссовета с ООО «АбакСтрой» заключены контракты на покупку квартир в многоквартирном жилом доме для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. В то же время победитель неправомерно был допущен к участию в электронных аукционах, поскольку не соответствовал требованиям аукционной документации, цена контрактов была завышена, стороны неоднократно изменяли существенные условия контрактов (уменьшена площадь закупаемых квартир и количество комнат в них). При этом в нарушение требований Жилищного кодекса РФ, предусматривающих подвалы в качестве объекта общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, предметом аукционов в качестве объектов долевого строительства определены квартиры, а не многоквартирный жилой дом. Воспользовавшись таким упущением муниципального заказчика, застройщик в процессе строительства изменил назначение подвального помещения на цокольный этаж и впоследствии неправомерно оформил его в свою собственность. В дальнейшем администрацией поссовета вновь проведен электронный аукцион, по результатам которого также с грубыми нарушениями закона с ООО «АбакСтрой» заключен контракт на приобретение указанного помещения за счет местного бюджета. Стоимость договора определена в размере 20,6 млн. руб., что превышает более чем четырехлетний объем доходов бюджета всего поселения.

При взаимодействии с антимонопольным органом республики указанный контракт в рамках арбитражного судопроизводства признан недействительным, также следственным органом возбуждено и расследуется уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Анализ муниципальных нормативных правовых актов о местных налогах показал, что повсеместно занижены ставки земельного налога, которые определены без учета реальной стоимости земли на уровне минимальных ставок, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

В нарушение требований ст. 12.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованные доли земельных участков в некоторых районах не оформлялись в муниципальную собственность, в связи с чем не проводилась их кадастровая оценка, земли не включались в хозяйственный оборот.

Так, в результате бездействия администрации Усть-Абаканского района по взысканию арендных платежей за использование земельных участков сельхозназначения в бюджет не поступило свыше полумиллиона рублей. Более того, органы прокуратуры выявили преступную схему вывода муниципального имущества, когда на протяжении длительного периода земли поселений под видом земель сельхозназначения с существенным занижением цены передавались главам КФХ, которые в дальнейшем продавали их по рыночной стоимости для индивидуального жилищного строительства. Например, КФХ К-р проданы 4 земельных участка общей площадью 100 га всего за 229 тыс. руб., К-ву — 29 га за 29 тыс. руб. По заявлениям прокурора республики арбитражным судом республики сделки в отношении семи земельных участков в настоящее время признаны ничтожными. По ходатайству прокуратуры судом применены обеспечительные меры, не позволившие землям выбыть из муниципальной казны. Прокурор республики направил в арбитражный суд еще 7 исковых заявлений аналогичного характера.

По постановлениям прокурора Усть-Абаканского района в отношении должностных лиц районной администрации инициированы доследственные проверки по признакам преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 285, ч. 3 ст. 286 УК, по результатам которых следственный орган возбудил уголовное дело. Одному из должностных лиц предъявлено обвинение и избрана мера пресечения в виде ареста. В отношении этого же лица СО УФСБ России по РХ возбуждено еще одно уголовное дело, ущерб по которому составил более 300 млн. руб.

Читайте также:  Можно ли ознакомиться с делом в прокуратуре

Повсеместно установлены случаи передачи земельных участков сельхозназначения и их последующее использование под размещение коммерческих объектов, объектов для отдыха и туризма. При этом перевод таких земельных участков из одной категории в другую в соответствии с фактическим использованием не осуществлялся, соразмерная плата за земельные участки в бюджет арендаторами не вносилась, что влекло значительное занижение доходной части бюджетов по собственным неналоговым доходам. Например, в Таштыпском районе ИП Г-м в 2008 г. на предоставленном в собственность земельном участке сельхозназначения организована база отдыха. Тем не менее районный муниципалитет, несмотря на неоднократные обращения предпринимателя о переводе земельного участка в категорию «земли промышленности», каких-либо мер не принимал. В результате этого Г. на протяжении 8 лет вносил плату за земельный участок по заниженной ставке, предусмотренной для земель сельхозназначения, что не обеспечивало полноту поступления денежных средств в доходную часть бюджета. Противоположная ситуация сложилась в Усть-Абаканском районе, где длительное время предприниматель З. использовал земельный участок сельхозназначения, оплачивая его по ставкам для земель промышленности.

Существенные нарушения закона выявлены прокурорами в деятельности муниципальных административных комиссий. Практически в каждой комиссии районного и поселенческого звена административные материалы рассматривались в минимальном количестве, были случаи безосновательного освобождения от административной ответственности, волокиты при рассмотрении административных дел, влекущей освобождение от ответственности правонарушителей. Подобные факты свидетельствуют о ненадлежащем исполнении переданных республикой государственных полномочий в сфере административной юрисдикции и, соответственно, неэффективном расходовании переданных на их исполнение бюджетных средств на выплату заработной платы работникам административных комиссий.

Пассивная позиция муниципалитетов способствовала системному игнорированию организациями требований закона о внесении платы за негативное воздействие на окружающую среду, что послужило основанием для реагирования горрайпрокуроров. Так, потребовалось вмешательство прокурора Таштыпского района по обязанию 9 организаций устранить нарушения законодательства об охране окружающей среды и внести требуемые законом платежи за негативное воздействие.

В целом бездействие органов местного самоуправления приводит к низкой бюджетной обеспеченности, не позволяющей за счет собственных средств выполнять расходные обязательства, в том числе социально значимого характера. Ввиду того, что в республике практически все муниципалитеты (за исключением г. Абакана) являются дотационными, фактически они занимают «иждивенческую» позицию, ожидая получения межбюджетных дотаций из республиканского бюджета, за счет которых затем осуществляется погашение образовавшейся задолженности.

Бюджеты всех муниципалитетов не исполнены в запланированном объеме, повсеместно есть неисполненные программы социально значимого характера. В частности, в г. Черногорске остались неисполненными муниципальные программы «Развитие образования», «Профилактика безнадзорности и правонарушений среди несовершеннолетних», «Повышение безопасности дорожного движения» и др.

В то же время дотационные муниципалитеты при неисполненных бюджетных обязательствах, без учета социально-экономического положения муниципального образования и собственных бюджетных возможностей принимали расходные обязательства по осуществлению доплат к пенсии лицам, замещавшим муниципальные должности и должности муниципальной службы. В свою очередь это подразумевает исполнение указанных обязательств за счет дотаций из республиканского бюджета, что противоречит принципам самостоятельности и сбалансированности бюджетов бюджетной системы РФ, а также не обеспечивает баланс частных и публичных интересов.

По результатам проверки прокурорами выявлено 332 разноплановых нарушения законов, с целью их устранения внесено 106 представлений, принесено 45 протестов на незаконные правовые акты, возбуждено 12 административных производств, в суд направлено 12 исковых заявлений. По постановлению прокурора в порядке п. 2 ч. 2 ст. 37 УПК РФ следственным органом возбуждено уголовное дело. Все акты прокурорского реагирования поставлены на контроль до полного устранения нарушений закона.

Результаты проверки обсуждены на расширенном заседании коллегии прокуратуры республики в апреле текущего года с выработкой алгоритма действий по формированию и увеличению доходной части бюджетов, который нашел отражение в перечне поручений главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия руководителям республиканских министерств и ведомств, главам муниципалитетов. Так, в настоящее время рабочей группой Министерства имущественных и земельных отношений РХ по инициативе прокуратуры республики выявлено 134 объекта капитального строительства, не сданных в установленном порядке в эксплуатацию и не поставленных на налоговый учет. Работа по выявлению и оформлению бесхозяйного имущества в муниципальную собственность, включению в хозяйственный оборот невостребованных земельных долей продолжается.

Таким образом, проверка показала, что при снижении государственной поддержки в условиях экономических трудностей возрастает потребность в последовательной и системной работе по увеличению доходов на муниципальном уровне, для пополнения которых есть существенные резервы, и это требует повышенного внимания и инициативной деятельности уполномоченных ведомств, правоохранительных и надзорных органов.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Прокуратуры РФ

Республика Бурятия


Главная
Северо-Кавказский федеральный округ
Республика Ингушетия

Прокурор города Магаса в рамках правового просвещения расскажет, на каких основаниях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной и как заявления о недействительности сделок рассматриваются в судах.

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также, если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

Читайте также:  Помощник прокурора района кем назначается

— оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;

— ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст. ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст. 168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

— отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);

— нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);

— продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной ст. может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная — с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

— заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);

— заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

— заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);

— заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст. ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

— несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

— ограниченными в дееспособности;

— не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

— заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, — см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);

— обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).

Источники:
http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=8096
http://procrf.ru/news/508639-prokuror-goroda-magasa-razyyasnyaet-otmena-sdelki-s-nedvijimostyu—chego.html

Читайте также:
Adblock
detector