Случается, что застройщики не оправдывают доверия и надежд покупателей. Мы расскажем, куда обратиться и кому жаловаться на застройщика. Эта информация пригодится дольщику, если сорваны сроки стройки или в ДДУ присутствуют невыгодные условия. Также мы объясним, как составить обращение или жалобу против застройщика, адресованную Роспотребнадзору, прокуратуре или Стройнадзору, и какие иные органы может заинтересовать информация о допущенных девелопером нарушениях.
Жалоба на строительную компанию в орган, контролирующий долевое строительство
Этому контролирующему органу можно направить жалобу на действия строительной компании. Такую жалобу имеет смысл направлять, если дольщик считает, что его права нарушены, и 214 ФЗ не соблюдается.
Органы строительного надзора также контролируют соблюдение норм и правил строительства. Их заинтересуют сообщения о строительстве без разрешений, отклонениях от утвержденного проекта и т.п.
Рассмотрев жалобу, контролирующий орган может выдать строительной компании предписание об исполнении закона и привлечь ее к административной ответственности. При наличии оснований он передаст информацию о нарушении закона застройщиком в органы, занимающиеся уголовным преследованием.
Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор
Дольщики – граждане имеют право также написать жалобу на строительную компанию в управление Роспотребнадзора в соответствующем регионе. В задачи Роспотребнадзора входит контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей. Поэтому его сотрудников заинтересуют незаконные условия, которые застройщик добавил в договор долевого участия.
Наиболее распространены случаи, когда девелоперы включают в договоры долевого строительства незаконные условия о неустойках, удержании средств, дополнительных обязанностях дольщиков и другие условия, нарушающие права покупателей будущих квартир.
Роспотребнадзор может предписать исключить незаконные условия из ДДУ и оштрафовать за несоблюдение требований 214 федерального закона и законодательства о защите прав потребителей.
Также Роспотребнадзор заинтересует информация о допущенных в ходе строительства нарушениях санитарных норм и правил, некачественных квартирах, создающих риск для здоровья граждан и т.п.
Жалоба на застройщика в прокуратуру и органы полиции
Прокуратура является еще одним органом, куда можно пожаловаться на действия застройщика. Органы прокуратуры осуществляют надзор за соблюдением законов в России. Поэтому любые нарушения закона входят в сферу их ответственности.
Прокуратура по общему правилу не имеет право вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Тем не менее, когда нарушение прав граждан существенно и очевидно, органы прокуратуры обязаны отреагировать. В их распоряжении находится существенный арсенал средств – от гражданских исков против строителей, до выдачи обязательных предписаний и привлечения застройщика к ответственности.
Органы полиции уполномочены принимать от граждан заявления о совершенных преступлениях. Если по мнению дольщика, застройщик является мошенником, незаконно присвоившим средства дольщиков, он может обратиться в полицию. При этом необходимо проследить, чтобы заявление было зарегистрировано
Жалоба на застройщика в жилищную инспекцию
Органы жилищных инспекций отвечают за снабжение коммунальными услугами. Поэтому в их компетенцию входят случаи перебоев в поставках коммунальных услуг. Если девелопер, либо дружественная ему управляющая компания или ТСЖ требует оплатить коммунальные услуги авансом, жалобу на это можно направить в жилищную инспекцию.
Многие строительные компании пытаются навязать многоквартирному дому подконтрольное ему ТСЖ или управляющую компанию. Цель такого контролируемого ТСЖ — нейтрализовать гарантийные требования покупателей квартир и сократить расходы застройщика на их устранение. Покупатель квартиры может пожаловаться в жилищную инспекцию на незаконное формирование ТСЖ застройщиком.
Обращение в местную администрацию и вышестоящие государственные органы
Зачастую дольщики, чтобы привлечь внимание к своей проблеме, обращаются к главе местной администрации, а в некоторых случаях – даже к главе государства. Как правило, такое обращение будет переадресовано в местный орган строительного надзора для рассмотрения по существу. Добиться привлечения внимания все-таки возможно, если подобные жалобы направляют много дольщиков. Но нужно учитывать, что, скорее всего, строительство дома после этого будет существенно затруднено, а дольщики могут перейти в категорию обманутых.
Как оформить жалобу на застройщика
Жалобу нельзя написать анонимно. Подписавшее ее лицо должно указать свои данные и адрес для получения ответа. В жалобе необходимо описать те обстоятельства, которые побудили ее направить:
- о каком застройщике идет речь;
- какие неправомерные действия совершил застройщик;
- в чем заключается нарушение прав дольщика;
- при необходимости, можно приложить копии документов – например, договора долевого участия.
В некоторых регионах можно также обратиться в электронную приемную местной администрации.
После подачи жалобы на застройщика необходимо узнать ее входящий номер для отслеживания ее дальнейшего движения. При личной подаче с собой необходимо взять второй экземпляр жалобы, чтобы проставить на ней входящий номер.
Получивший жалобу государственный орган должен дать ответ на нее в течение 30 дней.
«В …(укажите название и адрес государственного органа, в который подается жалоба)…..
От …. (укажите свои Ф.И.О., адрес и телефон для связи)…
Я, Ф.И.О., заключил с …(укажите название компании-застройщика)… договор долевого участия в строительстве № …(укажите номер договора)… от ….(укажите дату договора).
(Далее опишите, что неправильно сделал или не сделал девелопер – например, задержал передачу квартиры, включил в договор незаконные условия и т.п. Вам необходимо подробно сообщить, в чем заключается причиненный Вам ущерб).
Ответ на настоящее обращение прошу направить мне по указанному выше адресу в установленный законом срок.
Обжалование действий застройщика в суде
Подача искового заявления в суд, как правило, дает дольщику наибольший финансовый результат. В частности, дольщик может взыскать с застройщика неустойку за просрочку подписания акта приема-передачи квартиры, либо стоимость устранения недостатков некачественно построенной квартиры.
Как правило, перед обращением в суд нужно направить претензию застройщику с описанием своих требований.
От …. (укажите свои Ф.И.О., адрес и телефон для связи)…
Я, Ф.И.О., заключил с …(укажите название компании-застройщика)… договор долевого участия в строительстве № …(укажите номер договора)… от ….(укажите дату договора).
(Далее опишите, что неправильно сделал или не сделал девелопер – например, задержал передачу квартиры, включил в договор незаконные условия и т.п. Вам необходимо подробно описать, в чем заключается причиненный Вам ущерб).
Настоящим требую незамедлительно …. (укажите, что должен сделать застройщик)…
В случае отказа удовлетворить изложенные выше требования оставляю за собой право обратиться в суд.
В суде дольщик должен будет защитить свои требования самостоятельно. В отличие от административных органов вроде Стройнадзора или Роспотребнадзора, суд не будет выполнять эту работу за заявителя.
Поэтому для грамотного составления претензии и последующего ведения процесса в суде необходима помощь юриста. Она не помешает также в случаях, когда жалоба направляется в административном порядке, чтобы правильно подготовить обращение в контролирующий орган.
Практически ни один объект долевого строительства не был возведен без нарушений. Если в новостройке есть нарушения, то это является поводом для составления жалобы на застройщика. Узнаем, в каких случаях и куда нужно обращаться.
Нормативная база
Деятельность организаций в сфере строительства регулируется действующим законодательством. В частности, в Законе от 30.12.2004 №214-ФЗ прописаны стандарты проведения строительных работ. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик и собственник подписывают акт приема-передачи. Он подтверждает, что претензий к качеству полученного объекта нет. После подписания документа дольщик автоматически освобождает застройщика от дальнейших обязательств. Например, если акт подписан, а при приеме было обнаружено, что площадь квартиры, указанная в договоре фактически меньше. В дальнейшем проблематично будет обосновать свои претензии.
Если новостройка не соответствует качеству, утвержденному государственным стандартом, то гражданин может высказать свои претензии застройщику до подписания акта.
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
- уменьшения стоимости, соразмерно выполненным объемам;
- возмещения причиненных убытков, связанных с выявленными нарушениями;
- компенсации расходов, потраченных на устранение выявленных недочетов.
Основания для подачи
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Образец жалобы на застройщика
Чтобы решить спорный вопрос нужно соблюсти простые правила составления претензии. Документ составляется в письменном виде. Разрешается заполнить собственноручно или при помощи печатающих устройств. Нельзя писать оскорбления, использовать способ шантажа.
Только в этом случае можно с уверенностью сказать, что отказа в рассмотрении обращения не поступит. Утвержденного шаблона жалобы не существует.
Структура документа должна иметь следующие пункты:
- наименование учреждения, куда направляется обращение;
- сведения о заявителе (ФИО, адрес, номер телефона);
- реквизиты договора с застройщиком;
- суть возникшей проблемы (указываются конкретные нарушения, допущенные исполнителем со ссылкой на закон);
- требования заявителя, например, провести проверку и бесплатно заменить окна (можно указать срок для выполнения работ);
- дата и подпись недовольного дольщика.
В заявлении нужно перечислить все имеющиеся доказательства, которые будут приложены к обращению для скорейшего рассмотрения вопроса.
При составлении коллективной жалобы ставится подпись всех обратившихся граждан.
Некоторые недочеты невозможно сразу обнаружить. Даже в новых домах через определенное время могут появиться проблемы. Например, от влажности в помещении граждане не могут удалить плесень со стен. Либо, о том, что течет крыша, жильцы узнают только после заселения. В этом случае составляется претензия за некачественное строительство.
Гарантийный период
В ст. 7 Закона №214-ФЗ определено, что застройщик при передаче объекта строительства гарантирует его качество.
В течение этого времени организация обязуется:
- бесплатно устранить выявленные недостатки;
- сделать скидку на покупку соразмерно обнаруженным недочетам;
- оплатить расходы собственника, потраченные для их устранения.
Если застройщик отказывается выполнять требования дольщика, то подается жалоба за неисполнение гарантийных обязательств.
В каких случаях пишут открытые письма губернатору?
Обманутые дольщики стараются объединиться для защиты своих прав. Часто пишут открытые письма губернатору или даже главе государства, чтобы им помогли решить спорную ситуацию. К должностному лицу можно обратиться, если нужно решить конкретный вопрос. Например, предоставить временное жилье, пока объект не введут в эксплуатацию. Во всех других случаях жалоба будет перенаправлена в контролирующие органы в зависимости от причины обращения.
В инспекцию строительного надзора
В данное ведомство направляется жалоба, если не соблюдались нормы строительства дома.
Инспекция рассмотрит жалобы по следующим нарушениям:
- отсутствует лицензия на строительство объекта;
- застройщик работает без согласованного разрешения;
- не опубликованы официальные данные об объекте новостройки;
- не соблюдается первоначальный план строительства.
В ГЖИ
В жилищную инспекцию жалоба направляется, если нарушаются права дольщика, указанные в договоре. Чаще всего спорная ситуация возникает при сдаче дома.
Непорядочный исполнитель может потребовать оплатить коммунальные услуги. Здесь стоит пояснить, что с момента ввода дома в эксплуатацию до того времени пока не будет подписан акт приема-передачи жилого помещения платить коммуналку должен застройщик. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания передаточного акта (ст. 153 ЖК РФ). Новый собственник заключает договор с УК и делает оплату за потребленные услуги. Также организация рассматривает вопросы, если нарушения касаются подключения объекта к городским коммуникациям.
В Роспотребнадзор
Учреждение занимается рассмотрением жалоб, связанных с нарушением прав потребителей. Собственники нового жилья могут обратиться в Роспотребнадзор, если обнаружен некачественный ремонт помещения, нарушены санитарные нормы строительства, не выполняются условия подписанного соглашения. Также сюда можно обратиться, чтобы проверить правильное распределение средств дольщиков.
В прокуратуру
Сотрудники прокуратуры рассматривают практически все нарушения, касающиеся мошеннических или незаконных действий организации. Например, земля, предназначенная для строительства, принадлежит частному лицу.
Также жалоба на директора строительной организации подается в случае:
- обнаружения нецелевого расходования полученных денег;
- исчезновения фирмы после сбора средств;
- игнорирования компанией требований дольщика об уплате неустойки.
Если в прокуратуре подтвердится информация, указанная в претензии, то директора ждет административная или уголовная ответственность. Окончательное решение за судьей, который будет рассматривать дело.
Для начала нужно попытаться урегулировать все спорные вопросы непосредственно с застройщиком. Если он не выполнит обязательства, указанные в договоре, тогда можно обращаться в контролирующие органы или суд.
Основной задачей каждого застройщика является сдача объекта таким образом, чтобы он по завершению соответствовал всем критериям качества и при этом был закончен в срок. Задачи эти весьма сложные и в большинстве случаев сдача объекта откладывается как по объективным причинам, так и из – за различных нарушений.
Что делать в этом случае? Вы можете либо ждать, пока строительные работы завершатся, либо пробовать ускорить их, подавая различные жалобы. Одной из таких претензий является жалоба в прокуратуру на застройщика. Именно о ней и пойдет речь в нашей статье.
Когда и куда можно жаловаться
Жалоба на застройщика может быть подана в самых разных случаях, с претензией можно обращаться практически по любому аспекту их работы. Но при этом некоторые поводы для обращения возникают чаще других. В их перечень входят:
- Нарушение прав собственников и дольщиков;
- Нарушения норма строительства зданий;
- Нарушение норм при проведении самих строительных работ;
- Допуск серьезных ошибок в документации, подделка документов;
- Незаконная или нелицензированная работа;
- Мошенничество в различных сферах деятельности.
Как видите, поводы для обращения весьма разнообразны, так как деятельность застройщика касается самых разных сфер деятельности. Именно поэтому существует очень много инстанций, в которые можно подать жалобу на застройщика. Среди них:
- Руководство самого застройщика. Рассмотрит любые жалобы, но не всегда эффективно. Обращаться обязательно, так как нужна официальная реакция застройщика на претензию;
- Госстройнадзор. Занимается претензиями, связанными с самими строительными работами;;
- Государственная жилищная инспекция. Примет жалобы, касающиеся качества сданного жилья и иных подобных споров между застройщиком и дольщиками, касающихся его эксплуатации;
- Прокуратура. Принимает только обращения, связные с нарушением гражданских прав собственников;
- Роспотребнадзор. Принимает претензии на сервис, предоставляемый застройщиком;
- Суд. Рассматривает любые жалобы и споры, которые не смогли рассмотреть иные инстанции.
Все эти инстанции значительно отличаются друг от друга как формой официального обращения, так и методами работы и проверок. Так что их стоит рассматривать по отдельности более подробно.
Как только у вас возникнет какая – то проблема со стройкой или сданным объектом вам следует обратиться к самому застройщику. Это очень важно, так как застройщик должен будет предоставить вам официальный ответ, который будет содержать его позицию в данном споре.
Для того, чтобы обратиться к застройщику, вы можете подать письменную или устную претензию. С первой все достаточно просто – вам нужно только сказать руководителю о том, что вас беспокоит. Но такой тип жалобы никак не регистрируется и подойдет только для того, чтобы устранить самые мелкие нарушения или же получить консультацию по интересующей вам проблеме. Поэтому сразу перейдем к письменной претензии.
Письменная жалоба на застройщика может быть написана в свободной форме, но при этом она должна быть составлена в деловом стиле, в ней должны быть четко описанные ваши запросы и подробно описана проблема. В самом тексте нужно подробно указать:
- От кого направлена жалоба;
- К кому направлена жалоба;
- В чем состоит проблема;
- С какими просьбами заявитель обращается;
- Дополнительные данные;
- Дата подачи и подпись.
Все три эти организации являются надзорными органами, и каждая из них в меру свих полномочий может влиять на деятельность застройщика. Какими именно сферами они занимается было сказано выше и, хоть работают эти организации в разных направлениях, обращение в них происходит по одной и той же форме претензии. Жалоба на застройщика в надзорные службы пишется по следующему образцу:
- Заголовок. Содержит наименование и адрес службы, ФИО и адрес заявителя, контакты;
- Информационная часть. Содержит сведения о застройщике и проводимых им работах, общее описание проблем и причину её возникновения, сведения о реакции застройщика на письменное обращение и перечень просьб к надзорной службе;
- Заключение. Содержит подпись заявителя, дату подачи заявления и опись приложенных бумаг.
Жалоба на застройщика в прокуратуру – один из самых серьезных способов добиться справедливости. Прокуратур займется вашим обращением в одном из следующих случаев:
- Застройщик каким – либо образом нарушил гражданские права;
- Застройщик совершил другое преступление, например, был замечен за мошенничеством, нарушением законов при возведении постройки, был уличен в махинациях с собственностью;
- Застройщик проигнорировал постановление, вынесенное курирующей службой.
Обращение в прокуратуру пишется в соответствии со строгим образцом, следовать которому нужно весьма точно:
- Заголовок. Содержит:
- Наименование отделения прокуратуры;
- Адрес отделения;
- ФИО и звание руководителя;
- ФИО и адрес заявителя;
- Контакты заявителя.
- Информационная часть. Содержит:
- Сведения по застройщику;
- Описание проводимых застройщиком работ;
- Описание проблемы, с которой вы столкнулись в процессе работы застройщика;
- Описание реакции застройщика на вашу претензию;
- Описание других способов мирного урегулирования конфликта, ответы от надзорных служб и и реакция на них застройщика;
- Перечень просьб к прокуратуре;
- Обоснование просьб с точки зрения закона или заключенного с застройщиком договора.
- Заключение. Содержит:
- Опись приложенных к жалоба на застройщика в прокуратуру бумаг;
- Подпись заявителя;
- Дату подачи обращения.
Обращение в суд с жалобой на застройщика – мероприятие крайне сложное, требующее много времени и сил. Но оно имеет свои преимущества:
- Ваша жалоба рассматривается индивидуально, к вашему мнению прислушиваются;
- Суд разбирает любые претензии независимо от их типа;
- Суд может напрямую принуждать застройщика к определенным действиям;
- С помощью суда можно просить компенсации любого типа, предъявлять нестандартные требования.
Обращаться в суд стоит с помощью искового заявления, а не жалобы. При этом форма искового заявления полностью аналогична жалобе в прокуратуру за одним исключением – в заголовке не пишется ФИО и звание уполномоченного представителя – суд назначит его сам. Рассматривается заявление 5 суток, после чего назначается первое заседание. После этого суд от слушания к слушанию будет разбирать вашу проблему, после чего вынесет судебное решение и постановление, внесенное в исполнительный лист.
Источники: