Вопрос :
В чем разница между строительным надзором и строительным контролем?
Ответ :
Разница — в предмете и субъектах, осуществляющих указанную деятельность.
Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство.
В случае осуществления строительства на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.
Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченными на то федеральными органами исполнительной власти (федеральный государственный строительный надзор) или органами исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный строительный надзор).
Проведение строительного контроля регулируется статьей 53 ГрК, «Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (постановление Правительства РФ от 21.06.2010 N 468), разделом 6 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства».
В соответствии со статьей 53 (часть 2) ГрК строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
Строительный контроль застройщика или технического заказчика иногда называют также техническим надзором, ходя законодательство о градостроительной деятельности такой термин не поддерживает.
Т.е. авторский надзор является разновидностью строительного контроля.
В соответствии с пунктом 3.1 СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений»: авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте.
Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.
В соответствии с пунктом 2 «Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»:
Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.
Осуществление государственного строительного надзора регламентируется статьей 54 ГрК и «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54).
В соответствии с пунктом 4 «Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ»:
Предметом государственного строительного надзора является проверка :
— соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
— наличия разрешения на строительство;
— выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 ГрК.
Строить дома как только заблагорассудится нельзя. В нашей стране действует достаточно жесткое нормативное регулирование любых этапов строительства: это и ГОСТы, и СНИПы, различные подзаконные акты и распоряжения местных администраций.
Конечно, требования к объектам недвижимости различны. Скажем, если это небольшой частный дом на одну семью, построенный на землях ИЖС — в этом случае застройщику достаточно грамотно составить проект, получить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
Однако, если речь идет о строительстве таунхаусов, сблокированных малоэтажных домов и крупных жилых комплексов, здесь все намного сложнее — ведь в таких постройках речь уже идет об ответственности за жизни многих семей. По этой же причине за соблюдением всех норм пристально наблюдают гос. органы.
Каким же образом осуществляется надзор за застройщиками и качества выполнения строительных работ в новостройках? Об этом мы и поговорим в данной статье.
Строительный контроль и технадзор. Что это такое? И какие задачи они выполняют?
Строительный контроль – это комплекс наблюдательных процедур, проводимых во время всего инвестиционного периода недвижимости (с момента ее строительства, а затем — при капремонте и реконструкции). За счет этого оцениваются и регулируются важнейшие характеристики строящегося объекта.
Впервые этот термин был употреблен в законном акте, датированным в далеком в 1890-го году. В Советское время он был заменен на технический надзор (технадзор).
Согласно постановлению Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16, технадзор — это контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения предприятий (объектов) утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.
По мнению юристов, в широком смысле технадзор нужно понимать как подраздел стройконтроля. А значит — более узкое по смыслу понятие.
Есть и другие мнения:
- Считается, что строит. контроль чаще всего проводит заказчик, а для проведения технадзора обязательно привлекаются только независимые эксперты, а также госорганы;
- Считается, что технадзор — это метод контроля, относящийся к этапу завершения всех работ. Его цель – анализ качества готового сооружения перед сдачей в эксплуатацию.
В последнем случае, специалисты технического надзора проверяют всю документацию: как она велась, какие делались изменения, были ли устранены нарушения, обнаруженные при возведении здания и т. д.
Регламент строительного контроля четко прописан в Градостроительном и Гражданском кодексах РФ.
Правда, в ГК РФ определены, в основном, общие понятия (в статье 52, пункты 2 и 3, и статьях: 53, 54). Если нужно получить детальную информацию для каждого типа экспертизы, ее можно найти в Федеральных законах РФ:
Как не трудно заметить, все вышеперечисленные нормы устанавливают к объекту недвижимости дополнительные требования, которые преследуют общую цель – сделать его максимально надежным и безопасным. Помимо этого, тщательно регулируются правила охраны труда и безопасности строительства.
Обеспечение безопасной эксплуатации строящегося здания – первостепенная задача строительного контроля (технадзора). С этой целью осуществляются проверки всех строек на предмет:
- Наличия на строящемся объекте нарушений, недоделок, брака;
- Соответствия всех используемых материалов обязательным лицензиям и сертификатам, а их качества – ГОСТу;
- Выполнения установленного графика (кроме строек с неопределенным сроком окончания работ);
- Соответствия расходов, согласно бюджету (Для этого проводят сравнение фактических затрат, понесенных застройщиком по отношению к сметным. За превышение — могут выписать штраф).
По итогам общего исследования и экспертизы собирается внушительный пакет документов: фотоматериалы, сметы с таблицами, сертификация на стройматериалы, акт геодезического осмотра, подтвержденные графики работ и др.
Кроме того, составляются описания всех нарушений – впоследствии, на этапе приемки дома, осуществляется повторная проверка на предмет их устранения застройщиком.
Виды и методы строительного контроля (технадзора)
Эксперты по технадзору выполняют широкий спектр работ. Поэтому его условно подразделяют на следующие виды:
Административный отвечает за документацию (правильность оформления, наличие разрешений, сертификатов и пр.) и сроки (соблюдение графика строительства и монтажа). Производственный надзор отвечает за надежность и долговечность новостройки.
Надзор за строительством также осуществляется двумя основными методами:
Разберем их отличия более предметно.
Отличается более высоким уровнем экспертизы и чаще всего проводится либо заказчиком/инвестором самостоятельно, либо сторонними экспертами. При этом, это не означает то, что для девелопера этот метод — более мягкий.
Если аттестованный сотрудник стройнадзора выявит дефекты, из-за которых может возникнуть аварийная ситуация, он обязан сообщить об этом в госорганы (даже если он работает на застройщика).
Задачи, поставленные перед экспертами, делят внутренний контроль на:
- Операционный – соблюдение норм строительства согласно ГОСТу;
- Входной – проверка соответствия ГОСТу характеристик используемых материалов;
- Приемочный – обязательная проверка по завершению строительства дома.
Последний этап — самый важный. Эксперты технадзора осуществляют осмотр всех элементов конструкции, в том числе скрытых (напр. фундамент, кровельные системы). По итогам проверки подписывается акт выполненных работ.
Здания, не прошедшие проверку технического надзора, либо имеющие не устраненные недостатки и нарушения — не могут быть сданы в эксплуатацию.
Право осуществлять проверки деятельности застройщиков и хода строительства имеют различные гос. органы и инстанции. В зависимости от проверяющего органа, внешний контроль подразделяется на:
Кто несет ответственность за результаты?
Чаще всего, это заказчик или инвестор стройплощадки. Он может нанять для этого специализированную фирму – технического заказчика, а также провести независимую экспертизу.
В некоторых случаях за стройнадзор отвечают подрядчики — фирмы, занимающейся разработкой планов и возведением здания.
Также могут привлекаться специалисты из независимых организаций, в том числе государственных учреждений, таких как:
Они могут привлекаться с целью дополнительной экспертизы и участвовать в процессе принятия и ввода дома в эксплуатацию.
Важно учесть, что привлечение сторонних организаций в ходе строительного контроля хоть и необязательно, однако настоятельно рекомендуется. И заказчик, и подрядчик стремятся получить максимальную выгоду для себя, но всегда есть риск столкнуться с недобросовестными партнерами, которые могут намеренно искажать результаты проверок, вынуждая заказчика переплачивать. Независимая экспертиза позволяет избежать таких ситуаций.
Вне зависимости от того, какая организация ответственна за проверку, для полноценного выполнения всех процедур требуются специалисты узкого профиля: геодезисты, сметчики, архитекторы и другие. К каждому из них предъявляются минимальные обязательные требования: диплом о специальном образовании и квалификационный аттестат. Иногда требуется членство в СРО.
Как мы видим, строительный контроль — это довольно объемный по трудозатратам процесс (особенно если объект недвижимости большой), в котором участвует множество специалистов разного профиля. Все они работают под руководством ответственного инженера, назначенного соответствующим приказом.
Заключение
Очевидно, что надежность и безопасность здания – это его важнейшие характеристики. Обеспечить соблюдение данных характеристик новому дому призваны процедуры строительного контроля и технического надзора.
Помимо этого, они позволяют оптимизировать процесс возведения здания и завершить его максимально быстро. Вот почему эти процедуры – обязательная часть любого строительства.
В соответствии с этим документом авторский надзор — это контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации и подготовленной на ее основе рабочей документации.
В Гражданском кодексе само понятие авторского надзора не дается, в п. 2 ст. 1294 ГК РФ говорится лишь о праве лица — автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства — осуществлять надзор за строительством здания или сооружения либо за иной реализацией соответствующего проекта.
Как видно, уже здесь мы наблюдаем нестыковку понятий. Так, Техрегламент о безопасности сооружений и Положение об авторском надзоре говорят об авторском надзоре как о надзоре автора проектной документации за ходом строительства, в то время как Гражданский кодекс говорит о надзоре автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства за ходом строительства.
Получается, что согласно Гражданскому кодексу авторский надзор может осуществлять лицо, которое необязательно является автором проектной документации (например, автор эскизного проекта и т.п.), а согласно Техрегламенту о безопасности сооружений авторский надзор осуществляется только автором проектной документации. В то же время нельзя не отметить, что не вся проектная документация является результатом интеллектуальной деятельности — проектная документация защищена авторским правом только в части архитектурного раздела.
Что касается строительного контроля, то его понятие содержится в п. 1 ст. 53 Градостроительного кодекса. Это контроль за соответствием выполняемых работ требованиям проектной документации, технических регламентов, результатам инженерных изысканий, градостроительному плану земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным законодательством.
Дополнительно к описанному выше содержанию строительного контроля в п. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса законодатель выделяет также:
контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ (скрытые работы);
контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Как видно из приведенных выше норм, строительный контроль включает в себя, помимо прочего, контроль за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации, а это как раз и есть, по сути, авторский надзор.
По крайней мере, исходя из изложенного, авторский контроль возможно отграничить от авторского надзора и строительного контроля, что достаточно трудно сделать в отношении разграничения между собой понятий авторского надзора и строительного контроля.
На практике же, как правило, авторский надзор — это контроль автора проектной документации за соблюдением требований проекта при строительстве, а строительный контроль — контроль специализированной организации (технический заказчик и т.п.) за соблюдением строительных норм и правил при строительстве.
В пункте 2 ст. 53 Градостроительного кодекса также говорится о праве застройщика или технического заказчика принимать решение о необходимости проведения авторского надзора, а именно: застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
Но в то же время в иных законах мы можем встретить положения об обязательности авторского надзора.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу № А43-22702/2013
Таким образом, можно сделать вывод, что, по общему правилу, авторский надзор не является обязательным, за исключением некоторых случаев, прямо предусмотренных законом. На сегодняшний день таких случаев в законе указано два — те, что приведены выше.
Что касается строительного контроля, то, как следует из положений п. 6 ст. 52 и п. 1 и 2 ст. 53 Градостроительного кодекса, выполнение строительного контроля является обязательным.
В этой связи актуальность вопроса о разграничении авторского надзора и строительного кон-троля повышается.
Отметим также, что, исходя из п. 1 ст. 53 Градостроительного кодекса, строительный контроль выполняется в отношении работ при проведении строительства, реконструкции либо капитального ремонта. Фактически это означает, что при выполнении мелких ремонтных или монтажных работ (вне рамок строительства, реконструкции, капитального ремонта) в строительном контроле нет необходимости и, соответственно, нет обязанности осуществлять строительный контроль.
Согласно п. 2 ст. 1294 ГК РФ автор произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства имеет право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. Другими словами, авторский надзор выполняется автором — лицом, осуществившим разработку проекта.
Согласно судебной практике данное право (на авторский надзор) является личным неимущественным и неотчуждаемым правом автора. Это означает, что авторский надзор может осуществляться только автором, и передаче иным лицам данное право не подлежит.
При этом суды, сославшись на положения п. 2 ст. 1294 ГК РФ, указали на то обстоятельство, что само по себе право на авторский контроль носит неимущественный характер, имеет своей целью создание дополнительной правовой защиты от искажения авторского замысла, вследствие чего не может быть передано иному лицу, а значит, за его нарушение не может быть применена ответственность в виде взыскания компенсации.
Постановление Суда по интеллектуальным правам от 24.01.2017 № С01-1193/2016 по делу № А40-214554/2015. В этом деле рассматривалось право авторского контроля, которое упоминается в ст. 1294 ГК РФ наравне с правом авторского надзора, тем не менее выводы могут быть применимы и к праву авторского надзора
Право на авторский контроль и надзор не является имущественным правом, имеет своей целью при реализации создать дополнительную правовую защиту от искажения авторского замысла и целостности произведения. Право на авторский контроль — самостоятельное право, не носящее имущественный характер, а потому с учетом его правовой природы за его нарушение не может применяться компенсационный механизм, предусмотренный при нарушении имущественных прав автора.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 № 15АП-11441/2016 по делу № А32-3236/2016
В то же время, как было отмечено выше, не вся документация, связанная с проектированием, охраняется авторским правом. Авторским правом охраняется только архитектурная часть проекта. Все остальные разделы проектной документации, равно как и рабочая документация, не являются объектами авторского права.
Данный вывод следует из ст. 1259 ГК РФ и судебной практики.
Постановление Суда по интеллектуальным правам от 24.01.2017 № С01-1193/2016 по делу № А40-214554/2015
Таким образом, описанные выше выводы о неотчуждаемости права авторского контроля и надзора не применимы ко всему объему проектной и рабочей документации.
В этой связи следует признать в целом правомерным нормативно-правовые положения о том, что авторский надзор может осуществляться иными лицами (не только разработчиком проектной документации), а именно:
авторский надзор может осуществляться лицом, разработавшим рабочую документацию (с согласия проектировщика, которое может быть выражено как в договоре с проектировщиком, так и в форме отдельного документа или письма) (п. 4.1 Положения об авторском надзоре);
авторский надзор может осуществляться иным лицом, если проектировщик подтвердит, что не имеет возможности осуществлять авторский надзор (должно быть получено отдельное согласие проектировщика в форме отдельного документа или письма) (п. 6.1.3 Положения об авторском надзоре). Такое иное лицо должно соответствовать законодательным требованиям (быть членом СРО — об этом см. ниже).
Согласно п. 2 ст. 53 и п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса строительный контроль выполняется подрядчиком, а также застройщиком, техническим заказчиком либо нанятой ими компанией.
Напомним, что существует Постановление Правительства РФ № 468, согласно которому строительный контроль осуществляется и подрядчиком, и застройщиком, но в разных пределах, то есть подрядчик осуществляет строительный контроль в части соблюдения требований строительных норм и правил, а застройщик следит за соответствием строительных работ требованиям проектной документации.
Однако необходимо отметить, что данный подход не соответствует действующей редакции положений о строительном контроле Градостроительного кодекса.
Так, из ст. 53 Градостроительного кодекса не следует, что подрядчик и застройщик осуществляют разные виды строительного контроля. В любом случае абсолютно не следует, что застройщик при осуществлении строительного контроля осуществляет проверку на соответствие проектной документации, а подрядчик при осуществлении строительного контроля осуществляет проверку на соответствие требованиям строительных норм и правил. Более того, это также противоречит иным положениям законодательства, в частности подп. 3 п. 2 ст. 2 Техрегламента о безопасности сооружений, п. 2 ст. 1294 Гражданского кодекса, ст. 12 Закона об архитектурной деятельности. Согласно указанным нормам проверка выполняемых строительных работ на соответствие проектной документации является авторским надзором, который выполняется автором проекта и только в исключительных случаях (с согласия автора) может выполняться иными лицами.
На наш взгляд, лицо, осуществляющее авторский надзор, должно быть членом СРО по проектированию, хотя прямого указания на этот счет в законодательстве не содержится.
Такой вывод основан на следующем. Так как авторский надзор — это, прежде всего, проверка соответствия строящегося объекта проектной документации, и поскольку для разработки проектной документации необходимо членство в СРО, то и для надзора за соответствием строящегося объекта требованиям проекта также необходимо членство в соответствующем СРО.
При выполнении строительного контроля лицу, выполняющему строительный контроль, требуется членство в CРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Данный вывод следует из сути строительного контроля (кон-троль за соблюдением строительных норм и правил, за безопасностью строительных конструкций и т.п.), а также подтверждается судебной практикой и разъяснениями полномочных органов.
Однако здесь отметим, что, как рассматривалось выше, строительный контроль может также включать в себя проверку строительных работ на соответствие проектной документации. Это, по сути, должно предполагать, что лицо, осуществляющее строительный контроль, также должно быть членом СРО и по проектированию. Однако отметим, что прямого указания в законодательстве на этот счет не имеется, а в имеющихся выше разъяснениях Минстроя России говорится только о необходимости членства в СРО по строительству.
Источники:
http://nedvio.com/stroitelniy-kontrol-i-tehnicheskiy-nadzor/
http://www.eg-online.ru/article/392154/